「土地の価格を評価する」といっても、その基準となる価格は様々です。大きく分けても市区町村が定める「固定資産税評価額」、国税庁が定める「路線価評価額」、国土交通省が定める「公示価格」、売買価格に代表される市場流通における「実勢価格」など、「土地の価格は一物四価（一つの土地に四つの価格）」と言われるほど、その基準価格はバラバラです。
それでは、相続税申告のための土地評価はどの価格を基準とすればよいのでしょうか？こちらのページでご説明いたします。
土地の価格を評価する前に「評価単位」を確認
土地を評価する前に、そもそも対象となる土地がどのように使用されているのかを把握するため、その土地の「評価単位」を確認する必要があります。土地は【宅地・田・畑・山林・牧場・原野・池沼・鉱泉地・雑種地】の9つに分類され、登記上の地目に関係なく、相続開始日時点の使用実態から評価単位が決まります。
路線価方式と倍率方式
様々な評価基準が存在する土地の価格ですが、相続税申告に向けた土地評価では、路線価評価額に基づく「路線価方式」と、固定資産税評価額に基づく「倍率方式」の２つの評価方法が設けられています。
- 路線価方式
路線価方式とは、国税庁が定める路線価（道路に面する宅地1平方メートルあたりの価格）を基準とした評価方法のことをいいます。
路線価方式に基づく評価では、「正面路線価×奥行価格補正率×面積」で、評価額を求めることができます。崖や傾斜地などの特殊な形状によって土地の評価額は大きく変動します。 - 倍率方式
倍率方式は、路線価が定められていない土地について、その固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する評価方法のことをいいます。
固定資産税評価額は、土地の形状や現在の土地の状態を考慮していないので、路線価方式のような計算をすることはありません。ただし、「雑種地」については倍率が定められていません。
このように、相続財産となる土地は、すべて「路線価方式」か「倍率方式」で評価額を求めることができます。とはいえ、どちらかの方法で計算された評価額が必ずしも「最も正確な評価額」になるわけではありません。相続税に精通した税理士ほど、その土地の様々な要素を考慮し、その土地の実態に即した評価額を算出します。それゆえ、「相続税の金額は、誰が財産評価をするのかによって異なる」とも言われます。
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