借地権とは、第三者から土地を借りて、そこに建物を建てる権利のことをいい、小規模宅地等の特例を適用することができます。
借地権評価額の計算方法について、例を用いて考えてみましょう。
- 借りている土地の地積：330㎡
- 自用地評価額：25万円/㎡
- 借地権割合：60％
まず、借地権評価額を算出します。借地権評価額の計算方法は「自用地の価額×借地権割合＝借地権評価額」なので、借地権評価額は、25万円×330㎡×60％＝4,950万円となります。
次に、小規模宅地等の特例を利用した計算を行います。小規模宅地等の特例は、一定の条件を満たせば特定居住用宅地の評価額を80％減額することができます。特例を利用すると、4,950万円 – (4,950万円×80％) = 990万円となります。
よって、小規模宅地等の特例を利用した借地権評価額は4,950万円から990万円となります。このように、借地権評価額も一定の条件を満たせば小規模宅地等の特例を利用することができるので、税額を大幅に減らすことができます。
借地権と所有権に建物がまたがっているケース
上図のように、建物が借地権と所有権にまたがっていることがあるかもしれません。この場合でも小規模宅地等の特例を利用することができます。
特例を利用する際のポイントは以下の通りですが、計算方法が複雑になるため、このケースに当てはまる方は経験豊富な専門家に相談することをおすすめします。
ポイント
- 自用地と借地権、それぞれの評価額を合算
- 小規模宅地等の特例を受ける場合、自己所有地を優先して減額が可能（借地権評価額よりも自用地評価額の方が高いので、納税者にとって有利になる）
- 特例を受けることができる限度面積有（特定居住宅地の場合は330㎡まで）
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