被相続人が所有していた土地を、特定の方が相続する場合に利用できる「小規模宅地等の特例」をご存知でしょうか。小規模宅地の特例は、一定の要件を満たす土地を、相続又は遺贈によって特定の方が取得される場合、最大80%の評価額を減額することができる制度です。
数千万円にもなる土地評価額を80%減できるかどうかで、支払うべき相続税の金額が大きく変わります。知らないと損するかもしれない不動産相続の特例、「小規模宅地等の特例」についてご説明いたします。
小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住していたり、事業のために使用していた土地を相続や遺贈によって親族が取得した場合、一定の要件を満たすと相続税計算上の評価額を最大80%減額することができる制度です。
小規模宅地等の特例が適用できるのは以下の３種類の土地です。
- 特定居住用宅地等（居住している土地）
- 特定事業用宅地等（事業のために使用している土地）
- 貸付事業用宅地等（人に貸している土地）
相続する土地がどの区分に該当するのかによって、どの程度の面積をどこまで減額できるのかが異なります。
小規模宅地等の特例の適用要件
大きく分けると、小規模宅地等の特例を適用するためには以下の4つの要件をそれぞれ満たしている必要があります。
- [要件１] 対象者要件：誰がその土地を取得するか
- [要件２] 対象の不動産：その土地がどのように使用されているか
- [要件３] 遺産分割の状況：遺産分割が完了しているか
- [要件４] 申告時の状況：申告時まで土地が使用されているか
詳細については、以下のページをご参照ください。
原則として、小規模宅地等の特例は被相続人の同居親族の生活や事業の拠点を維持することを目的とした制度ですので、同居親族が適用対象となる制度です。ただし、同居していない親族が適用対象者となりうる「家なき子特例」という制度もあります（別途要件あり）。
あなたは小規模宅地の適用対象？パターン別の特例適用
不動産が含まれる相続税申告においては、取得した土地の状況や分割方法についてしっかりと把握した上で、小規模宅地等の特例が適用できるかどうかを判断する必要があります
相続する宅地等が空き家である場合
取得した不動産が相続開始または相続税申告時点で空き家になっていたとしても、状況によっては小規模宅地等の特例が適用される場合もあります。
被相続人の住居が空き家になった状況や、誰がその家屋を取得するのかによって、特例の適用ができるか否かが左右されます。被相続人の財産の中に空き家が含まれる際は、特例適用の対象になるのかどうか確認をしましょう。
被相続人の土地に別の人名義の建物がある場合
前提として、小規模宅地等の特例を適用する場合、対象となる土地の名義人は被相続人でなければなりません。一方で、その土地の上に建てられた建物については、必ずしも名義が被相続人である必要はありません。
建物の名義人が被相続人と生計を一にしていたかどうか等によって、名義人が異なる建物の土地に小規模宅地等の特例が適用できる場合があります。
相続する宅地等に借地権が設定されている場合
相続の対象となる土地に借地権が設定されている場合、相続税の算出にあたっては、土地評価額の計算とは別に、借地権の評価も行う必要があります。
借地権付きの土地であっても小規模宅地等の特例が適用できる場合もあります。しかし、特例適用しない場合の借地権評価額と比較する必要があるため、事前に確認をしておくことが大切です。
土地を複数人で分割する場合
土地を相続する際に、相続人が必ずしも1名であるとは限りません。複数人で被相続人所有の土地を相続したケースでは、相続人同士で分割して土地を取得することもあります。
小規模宅地等の特例を適用するために土地の評価額を計算する場合には、土地の面積を取得割合に応じて按分した状態で計算する必要があります。
とくに複数の宅地を相続したケースでは、限度面積も設定されており、専門的な計算が求められる分野でもあるため、より多角的な視点を持つ専門家に相談することもひとつの手段になるでしょう。
不動産の遺産分割が終わっていない場合
小規模宅地等の特例を適用する場合、遺産分割協議が終わり被相続人が所有していた土地の取得者や取得割合が確定していることが前提になりますが、諸事情で相続税の申告期限までに遺産分割が終わっていなかった場合でも、特例の適用が認められるケースがあります。
とはいえ、申告後に遺産分割が完了し、土地の取得者や取得割合が変更になった場合は、申告内容を修正し、正しい金額で納税し直す必要がありますので、できれば申告期限までに確実に遺産分割を完了させるようにしましょう。
相続が始まると、その方に「どのような資産」があり「誰が取得するのか」「どのように分割するのか」の他、今回の小規模宅地等の特例など専門的な知識を持っていないと適切に対応ができない、算出しづらいものも少なくありません。期限がある相続税申告は正確かつ迅速に手続きを進める必要があるため、どのように対処したらよいかと苦慮されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
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