アパート建築で相続税対策ができる？

資産運用の一つとして検討される賃貸物件ですが、実は賃貸物件は相続税対策にもなることをご存じでしょうか？預貯金や現金は相続開始日時点での額面がそのまま評価額になりますが、評価を下げる様々な制度や特例が設けられている不動産、特に賃貸物件にしておくことで、大幅に評価額を下げることができる場合があります。
こちらでは、相続税対策としての賃貸物件についてご説明いたします。

1.「現金3,000万円」と「3,000万円の土地」の評価は異なる

相続開始日時点で遺されている3,000万円の現金はどう評価しても3,000万円の評価にしかなりません。
しかし、売買価格（実勢価格）が3,000万円の土地であれば、相続税の計算上は実勢価格の6割程度の路線価評価額で評価するため、そもそもの評価額が大幅に下がります。
さらに一定の要件を満たし、「貸付事業用宅地の小規模宅地の特例」を使うことができればその路線価評価額から5割減額することも可能です。

2.「自宅の土地」と「アパートの土地」の評価も異なる

自分の土地に建てた家に自分で住んでいる（自用地として使用している）場合と、自分の土地に建てた建物を他人に貸している（貸家建付地として使用している）場合とでは、その土地利用の自由度が異なります。
結果、相続税の計算上、自用地よりも不自由な貸家建付地はその分評価額を下げることができるほか、この減額時には賃貸割合も考慮するため、空室があるアパートよりも、満室のアパートのほうが相続税評価が低くなります。

3.「自宅」と「アパート」の評価も異なる

先程の土地と同様、建物を自宅として使用している場合と、建物を他人に貸している場合とでは、その建物の利用の自由度も異なります。
結果、相続税の計算上、自宅よりも不自由な賃貸物件はその分評価額を下げることができます。

4.借金があると相続税が下がる

相続税は資産価値のある財産だけで計算するわけではありません。金融機関からの借入がある場合、その分を差し引いて計算することができます。アパートを建築するにあたって、金融機関から建築資金を借り入れた場合、相続時にその借入金が残っていれば、債務として控除が可能です。

ただし、アパート建築には初期費用や税金、そのほかランニングコストが発生しますし、相続開始時に残った借入金は遺された相続人が返済していくことになります。当然のことですが、借金があると相続税の金額が下がるからと言って、安易に借入を増やすべきではありません。

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