土地の評価を路線価評価額で行うのに対し、家屋は固定資産税評価額に基づいて評価します。一般的に家屋や土地の価格は約3年ごとに見直されますが、例外として、3年経過していなくても見直されることがあります。
また、家屋を貸し出している場合や建築中の家屋についての評価は注意が必要です。
家屋を貸し出している場合の評価
家屋を貸し出している場合、貸し出していない場合よりも固定資産税の評価額は下がります。
それは、借家権割合と賃貸割合を控除することができるからです。以下のような計算式を用いることにより評価を行います。
家屋の評価額＝家屋の固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）
評価例
- 固定資産税評価額：2,000万円
- 借家権 ：40％
- 賃貸割合 ：80％
- 評価額＝2,000万円×（１－40％×80％）=1,360万円
建築中の家屋の評価方法
相続財産に含まれる家屋が建築中だった場合、建築の進捗状況に応じた費用の70％が評価額となります。
評価例１
- 契約金額 ：5,000万円（既に支払った金額：4,000万円）
- 工事の進捗 ：5分の4程度
- 工事の進捗に相当する費用：4,000万円（5,000万円×5分の4）
- 評価額 ：4,000万円×70％＝2,800万円
評価例２
- 契約金額 ：5,000万円（既に支払った金額：4,000万円）
- 工事の進捗 ：5分の３程度
- 工事の進捗に相当する費用：3,000万円（5,000万円×5分の3）
- 評価額 ：3,000万円×70％＝2,100万円
- この場合、すでに支払った金額4,000万円と工事の進捗に相当する費用3,000万円の差額である1,000万円は債権として財産に含めることになります。
家屋の付属設備についての評価
「家屋の評価」と言っても、評価対象になるのは家屋だけではありません。家屋に付属する設備も評価の対象です。家屋の付属設備として代表的なのは以下の３つです。
- 構造上、家屋と一体になっている設備
- 家屋と一体物として評価を行います。
- 庭園設備
- 評価額＝調達価格（対象の財産を課税時期の状態において再取得するのにかかる費用）×70％
- 塀や門等の設備
- 評価額＝（再建築価額－課税時点までの償却額）×70％
家屋の評価は土地評価と比べると比較的シンプルですので、ご自身でも計算できるように思われるかもしれません。しかしながら、このページでお伝えしたように、家屋であってもその状態によって様々な減額要素があり、これらを適切に押さえながら正確に計算するのは簡単ではありません。
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