相続税申告のための貸地評価

相続財産に含まれる土地は、必ずしも所有者が自由に使えるわけではありません。なかには、土地そのものを他人に貸していたり、所有する土地のうえに建てた建物を他人に貸しているケースもあります。こちらのページでは、所有者が自由に使えない土地、「貸地・貸家建付地」の評価についてご説明いたします。

「貸地」とは、他人の土地の上に建物を建てることができる権利（借地権）が設定されている土地のことを言います。土地の所有者は、本来その土地のうえに自由に建物を建てることができますし、建物を建てずに使用することもできますが、貸地の場合、その土地の用途は「他人が建物を建てること」に限定されてしまうため、所有者であっても自由に使うことができなくなってしまいます。
土地の所有者が自由に土地を扱えないことから、相続税評価額は大幅に下がります。

貸地の評価方法

貸地の相続税評価は、まず所有者が自由に使うことができる土地（自用地）としてその土地を評価したうえで、借地権割合を差し引いて算出するため、以下のような計算式で計算されます。
貸地の相続税評価額＝自用地評価額×（１－借地権割合）

借地権割合は地域ごとに国税庁によって定められています。国税庁のホームページで「路線価図」を取得することで確認できますので、その土地の借地権割合がどれぐらいか、ご自身でもご確認いただけます。

「貸家建付地」とは、所有する土地に建物を建て、その建物を他人に貸している場合のその土地のことを言います。他人が使用している点は、先程の貸地と同じですが、貸地は土地と建物の所有者が異なるのに対し、貸家建付地は土地と建物の所有者が同じであるのが特徴です。
とはいえ、建物を賃貸人が使用している以上、貸地と同様に土地の所有者が自由に土地を扱えないことから、相続税評価額は下がります。

貸家建付地の評価方法

貸家建付地は以下の式で計算されます。貸地の評価方法と似ていますが、借家権割合も考慮に入れて評価されます。
貸家建付地の相続税評価額＝自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合）

ただし、他人に貸している建物がマンションやアパートである場合は、賃貸割合（賃貸されている占有部分の床面積÷家屋全体の占有部分の床面積）を考慮して以下の計算式を使います。
貸家建付地の相続税評価額＝自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
この式から、賃貸割合が高いほど評価額は低く、賃貸割合が低いほど評価額は高くなります。つまり、空室の数が少ないほど評価額は低くなり、多いほど高くなります。

このように土地の評価方法は様々で、一見同じように見える土地も、所有者が自由に使える土地であったり、土地上の建物を他人が使っていたり、そもそも他人の建物が建っていたりと権利関係は様々です。目に見える違いではありませんので、慣れない方が正確に権利関係を把握し、その権利関係に応じた評価方法で計算することは簡単ではありません。

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